Διαχωρισμός διαμερίσματος: Απαιτείται ή όχι άδεια δόμησης;

Διαχωρισμός διαμερίσματος: Απαιτείται ή όχι άδεια δόμησης;

Civiltech

Με την άνοδο της οικοδομικής δραστηριότητας, τόσο σε επίπεδο νέων αδειών όσο και σε επίπεδο ανακαινίσεων, ειδικά δε ενόψει της αναμενόμενης εφαρμογής των φοροελαφρύνσεων μέσω του νέου φορολογικού νομοσχεδίου, αυξάνονται οι περιπτώσεις ανάγκης διαχωρισμού ενός διαμερίσματος σε δύο μικρότερα. Αν όμως αναζητήσει κανείς τις λεπτομέρειες για τη διαδικασία του διαχωρισμού θα καταλήξει σε αντικρουόμενες αποφάσεις και έγγραφα του ΥΠΕΝ προς τις κατά τόπους Διευθύνσεις Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού.
Συγκεκριμένα:

Αρχικά, στις 25/5/2017 με έγγραφό της η Διεύθυνση Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων του ΥΠΕΝ εξέδωσε οδηγία σχετικά με το διαχωρισμό διαμερίσματος, η οποία ορίζει τα εξής:

«…για το διαχωρισμό ενός διαμερίσματος σε δύο, απαιτείται βάσει της παρ. 1 του άρθρου 4 του ν.4067/12, όπως ισχύει, άδεια δόμησης, δεδομένου ότι στην περίπτωση αυτή γίνονται εργασίες (προσθήκη ηλεκτρομηχανολογικών - υδραυλικών εγκαταστάσεων), που δεν εμπίπτουν στις παρ. 2 και 3 του ιδίου άρθρου, τροποποιείται δε και το διάγραμμα δόμησης ως προς τις απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης.

Επισημαίνεται ότι οι ανωτέρω εργασίες διαμερισμάτωσης ορόφου δεν εντάσσονται στις εργασίες εσωτερικών διαρρυθμίσεων της παρ. 2ιθ του άρθρου 4 του ν.4067/12, για τις οποίες απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας και αφορούν εργασίες σε μια οριζόντια ιδιοκτησία. Τέλος διευκρινίζεται ότι το άρθρο 5 του ν.4067/12 «Χρήση κτιρίων» αναφέρεται αποκλειστικά και μόνο στην απαίτηση ή μη έκδοσης άδειας δόμησης σε περίπτωση αλλαγής χρήσης κτιρίου και δεν θα πρέπει να συγχέεται με τυχόν επιπρόσθετες εργασίες δόμησης που προκύπτουν στα υφιστάμενα κτίρια.»

Λίγους μήνες μετά, ψηφίστηκε ο ν.4495/2017 “ Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις” ο οποίος κατήργησε το άρθρο 4 του ν.4067/12 , με το άρθρο 51 που αναφέρει:

«…με τη δημοσίευση του παρόντος καταργείται το άρθρο 4 του ν. 4067/2012, εκτός από τις παραγράφους 2 και 4, οι οποίες καταργούνται μετά την έναρξη λειτουργίας των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του άρθρου 33 (Ηλεκτρονικές υπηρεσίες).»

Επιπλέον, ο ν.4495/2017, με την παρ. 1 στην οποία περιγράφονται οι περιπτώσεις για τις οποίες απαιτείται οικοδομική άδεια, επισημαίνει μεταξύ άλλων τα εξής:

«1. Οικοδομική άδεια απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, η οποία δεν εμπίπτει στις εργασίες δόμησης μικρής κλίμακας και αφορά ιδίως:…

ε) αλλαγή χρήσης, αν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος κάλυψης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους,…

θ) εργασίες της παραγράφου 2 του παρόντος άρθρου (έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας), προϋπολογισμού άνω των είκοσι πέντε χιλιάδων (25.000) ευρώ, υπολογιζόμενου σύμφωνα με το Παράρτημα Β΄ του νόμου 4495/2017, ανά οριζόντια η κάθετη ιδιοκτησία με την επιφύλαξη των οριζόμενων στο προτελευταίο εδάφιο αυτής

ι) νομιμοποίηση κάθε εκτελεσθείσας εργασίας για την οποία απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας…»

Στη συνέχεια όμως και συγκεκριμένα στις 10/06/2019 με νέο έγγραφό της η Διεύθυνση Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων του ΥΠΕΝ εξέδωσε νεότερη οδηγία προς τις ΔΙ.ΠΕ.ΧΩ. σχετικά με το διαχωρισμό οριζοντίων ιδιοκτησιών, η οποία ορίζει μεταξύ άλλων τα εξής:

«…οι εργασίες που απαιτούνται για τον διαχωρισμό οριζόντιων ιδιοκτησιών εμπίπτουν στην περίπτωση ιζ) της παρ. 2 του άρθρου 29 του ν.4495/17, όπως ισχύει.»

Όμως, η παρ. 2 του άρθρου 29 του ν.4495/2017 που αναφέρεται στην οδηγία αφορά στις εργασίες για τις οποίες απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας:

«2. Έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας απαιτείται για τις εξής εργασίες:

ιζ) εσωτερικές διαρρυθμίσεις, με την προϋπόθεση ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου,…»

Επιπλέον, στην ίδια παράγραφο και συγκεκριμένα στα τελευταία εδάφια, αναφέρεται πως:

«Για τις εργασίες των υπόλοιπων περιπτώσεων οι οποίες εκτελούνται είτε συνδυαστικά είτε μεμονωμένα και εφόσον ο συνολικός προϋπολογισμός τους υπερβαίνει τις είκοσι πέντε χιλιάδες ευρώ (25.000) υπολογιζόμενος σύμφωνα με το Παράρτημα Β΄ του ν. 4495/2017, ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας σύμφωνα με την περίπτωση θ΄ της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου.

Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας απαιτείται και για την εκτέλεση εργασιών, αν τούτο προβλέπεται σε ειδικότερες διατάξεις, καθώς και για τη νομιμοποίηση οποιασδήποτε εργασίας που προϋποθέτει την έκδοση σχετικής διοικητικής πράξης.»

Η σύγχυση λοιπόν έχει προκληθεί από τη διατύπωση της τελευταίας οδηγίας προς τις ΔΙΠΕΧΩ η οποία για το διαχωρισμό οριζόντιων ιδιοκτησιών παραπέμπει στην απαίτηση για έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας που αφορά σε εργασίες εσωτερικής διαρρύθμισης.
Δεδομένου όμως ότι για τον διαχωρισμό ενός διαμερίσματος σε δύο γίνονται εργασίες (προσθήκη ηλεκτρομηχανολογικών – υδραυλικών εγκαταστάσεων), που δεν εμπίπτουν στις εργασίες της παρ. 2 του άρθρου 29 (ούτε όμως και στις εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας βάσει του άρθρου 30) του ν.4495/2017 τον οποίο και επικαλείται η τελευταία οδηγία, η επικρατέστερη ερμηνεία (που βέβαια προτείνεται άτυπα) είναι η αναγκαιότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας σε αντίστοιχες περιπτώσεις.

B2Green
By B2Green.gr 13:17, 13/11/2019
Sto Therm
Rizakos
3DR - Μελέτη στατικής επάρκειας αυθαιρέτου
Knauf
Calda Energy - Aermec
Bravo Awards 2019
ΕΛΙΠΥΚΑ - 1ο Συνέδριο Πυροπροστασίας Κατασκευών
Climatherm Energy 2020»
Verde.Tec 2020»
Energy Commodities 2020»
B2Green.gr Εγγραφή Newsletter

Επίσημοι Υποστηρικτές Των:

Σύνδεσμος Εταιριών Φωτοβολταϊκών
Ashrae Hellenic Chapter
Ελληνικό Ινστιτούτο Παθητικού Κτιρίου
Association of Energy Engineers - Ελληνικό Παράρτημα
Institute of Zero Energy Buildings
Πανελλήνιος Σύλλογος Πιστοποιημένων Ενεργειακών Επιθεωρητών - ΠΣΥΠΕΝΕΠ
Πανελλήνιος Σύνδεσμος Εταιριών Μόνωσης - ΠΣΕΜ
Ένωση Βιομηχανιών Ηλιακής Ενέργειας - ΕΒΗΕ
Πανελλήνιος Σύνδεσμος Διογκωμένης Πολυστερίνης - ΠΑ.ΣΥ.ΔΙ.Π.
Πανελλήνια Ομοσπονδία Εμπόρων & Βιοτεχνών Υαλοπινάκων - ΠΟΕΒΥ
Σύνδεσμος Ελλήνων Κατασκευαστών Αλουμινίου - ΣΕΚΑ
Πανελλήνιος Σύνδεσμος Επιχειρήσεων Προστασίας Περιβάλλοντος - ΠΑΣΕΠΠΕ
ΠΟΒΑΣ
ΚΑΠΕ EnergyHUBforALL