Main Menu

εξοικονόμηση - ενέργεια - ΑΠΕ - θέρμανση - δόμηση - περιβάλλον
ενημέρωση - business - τεχνολογία - οδηγός αγοράς


ΠΡΟΣΟΧΗ: Η ροή ενημέρωσης του B2Green έχει μεταφερθεί στο news.B2Green.gr

Εξοικονομώ-Αυτονομώ με Europa

Μ. Νικολαΐδης: Η απαξίωση της ιδιωτικής μικροϊδιοκτησίας

Μ. Νικολαΐδης: Η απαξίωση της ιδιωτικής μικροϊδιοκτησίας

Civiltech

Από τις 4 Αυγούστου 2020 έχει αναρτηθεί σε δημόσια διαβούλευση το σχέδιο νόμου «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής νομοθεσίας» η οποία διαβούλευση ήδη έληξε. Στα άρθρο 28 – Διατάξεις γενικής εφαρμογής στην εκτός σχεδίου δόμηση και στο άρθρο 34 – Μεταβατικές διατάξεις ουσιαστικά καταργεί όλες τις παρεκκλίσεις αρτιότητας και οικοδομησιμότητας στην εκτός σχεδίου δόμηση ενώ δίνει χρονικό ορίζοντα μόλις 2 χρόνων για να εκδοθούν οικοδομικές άδειες για κατοικία.

Περιβαλλοντικά το νομοσχέδιο κινείται στη σωστή κατεύθυνση που είναι η παντελής κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης. Για να γίνει όμως αυτό πρέπει να προηγηθεί η ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού ώστε να αποδοθεί φθηνή δομήσιμη γη στον πολίτη και να τεθεί το νομικό πλαίσιο ώστε να γίνονται νέες πολεοδομήσεις για κατοικία σε εύλογο – σύντομο χρόνο, υποχρεώσεις που είναι του κράτους. Σήμερα όμως αντί το κράτος να φροντίσει πρώτα για τις υποχρεώσεις του καταργεί σε ένα ποσοστό περί του 90% των ιδιοκτησιών την οικοδομησιμότητα σε ιδιοκτησίες που αποκτήθηκαν έναντι μεγάλου αντιτίμου, που οι ιδιοκτήτες τους έχουν ήδη πληρώσει φόρο μεταβίβασης, φόρο κληρονομιάς, ΕΝΦΙΑ και ξαφνικά κινδυνεύουν να βρεθούν μη οικοδομήσιμες ιδιοκτησίες χωρίς αξία. Σήμερα τα υφιστάμενα σχέδια πόλης είναι κορεσμένα –έχουν δομηθεί σχεδόν στο σύνολό τους- ενώ σε πολλές περιπτώσεις υπάρχουν σοβαρές ασυμφωνίες και χρειάζονται αναθεώρηση. Όσον αφορά τις νέες μελέτες επέκτασης σχεδίων ή νέας πολεοδόμησης τα στοιχεία του ΤΕΕ/ΤΑΚ δίνουν να έχουν ανατεθεί 93 μελέτες πολεοδόμησης στην Ανατολική Κρήτη από τη δεκαετία του 1990 και μέχρι σήμερα έχουν ολοκληρωθεί μόνο οι 4. Στο Δήμο Σητείας η Πολεοδομική μελέτη του Κολονέλλου ανατέθηκε πριν 26 χρόνια και δεν έχει ολοκληρωθεί, οι πολεοδομικές μελέτες Πετρά και Αγ. Φωτιάς, Παλαικάστρου και Αγκαθιά, Μακρύ Γιαλού, Ξερόκαμπου, Μόχλου, Γούδουρα, ανατέθηκαν και ή εγκαταλείφτηκαν ή έχουν βαλτώσει περισσότερο από 30 χρόνια ενώ ταυτόχρονα όλα αυτά τα χρόνια οι υπηρεσίες δόμησης απαιτούν παρανόμως να σεβαστούμε τα βαλτωμένα μεν σε εξέλιξη δε σχέδια πόλης στους οικισμούς μειώνοντας τη δομήσιμη και καλύψιμη επιφάνεια των οικοπέδων. Ταυτόχρονα τα όρια των οικισμών που ορίστηκαν τη δεκαετία του 1980 έχουν πολλές ασάφειες. Στην πλειοψηφία των οικισμών δε μπορούν να εντοπιστούν στο έδαφος τα ορόσημα που αναφέρονται στην περιγραφή των ορίων ή αυτά να μη βρίσκονται στη θέση που περιγράφει το σκαρίφημα του οικισμού. Επίσης με την 1268/2019 απόφασή του το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε τις οριοθετήσεις των οικισμών ενώ δεν είναι καταγεγραμμένα τα όρια των συνεκτικών τμημάτων των οικισμών του 1923  πράγμα που δυσχεραίνει ή πολλές φορές αποκλείει τη δόμηση εντός των οικισμών.

Δεν έχει ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο στη μεγαλύτερη έκταση της χώρας. Οι μελέτες κτηματογράφησης ανατέθηκαν τα τελευταία 2 χρόνια σε δεκάδες αντιπεριφέρειες της επικράτειας και οι περισσότερες βρίσκονται ακόμη στη φάση της επεξεργασίας των στοιχείων, δεν έχει γίνει ούτε καν η πρώτη ανάρτηση άρα είναι ορατός ο κίνδυνος ιδιοκτησίες να καταλήξουν με επιφάνεια κάτω από τα 4 στρεμμάτων και οι ιδιοκτήτες να μην το γνωρίζουν. Δεν έχουν ολοκληρωθεί οι Δασικοί χάρτες στην επικράτεια ενώ σε ορισμένες περιφερειακές ενότητες –στο Λασίθι για παράδειγμα) δεν έχει καν γίνει η ανάρτησή τους. Για να μπορεί να δομηθεί ένα γήπεδο εκτός σχεδίου πρέπει ή να υπάρχει κυρωμένος δασικός χάρτης ή να υπάρχει τελεσιδικία από το δασαρχείο του συγκεκριμένου τεμαχίου.

Πολύ σοβαρό θέμα είναι ότι το κράτος δε γνωρίζει τα όρια της ιδιοκτησίας του. Δεν έχουν αναγνωριστεί οι δρόμοι που βρίσκονται εκτός σχεδίου και οικισμού που προϋπάρχουν του 1923. Τα γεωτεμάχια που έχουν πρόσωπο στους δρόμους αυτούς μπορούν σήμερα να κατατμηθούν σε μικρότερα τμήματα άνω των 4 στρεμμάτων. Οι δρόμοι αυτοί δυνητικά θα μπορούσαν να γίνουν κοινόχρηστοι ή ακόμη και δημοτικοί αν είναι οι κύριοι ή οι μοναδικοί που συνδέουν οικισμούς μεταξύ τους ή με το εθνικό ή επαρχιακό δίκτυο. Δεν υπάρχουν πουθενά καταγεγραμμένοι οι δημοτικοί οδοί που υπάρχουν μέσα στους οικισμούς. Για να βεβαιώσεις σήμερα την ύπαρξη και τη γεωμετρία δημοτικών οδών που βρίσκονται εντός οικισμού πρέπει να γίνει αυτοψία από την τεχνική υπηρεσία και τον πρόεδρο του δημοτικού διαμερίσματος, ενώ δεν υπάρχει πουθενά η συνολική τους καταγραφή. Συνεπώς δυσχεραίνεται ακόμη περισσότερο η δυνατότητα δόμησης εντός των οικισμών. Δεν έχουν οριστεί οι γραμμές παραλίας. Αν και ορίστηκαν οι γραμμές αιγιαλού απαιτείται καθορισμός της γραμμής παραλίας για να χτίσεις εκτός σχεδίου, διαδικασία χρονοβόρα μέχρι την έκδοση του ΦΕΚ για τον καθορισμό. Μετά τον καθορισμό της γραμμής παραλίας απαιτείται και πράξη αναλογισμού η οποία οδηγεί τελικά σε απαλλοτρίωση και απομείωση της επιφάνειας του ακινήτου. Αν η επιφάνεια πέσει κάτω από τον κανόνα της αρτιότητας ακίνητα με μεγάλη αξία δίπλα στον αιγιαλό αχρηστεύονται. Δεν έχουν αναγνωριστεί ούτε οριοθετηθεί το σύνολο των ρεμάτων. Σήμερα υπάρχουν ελάχιστες οριοθετήσεις ρεμάτων σε όλη την επικράτεια ενώ έχει γίνει υποχρεωτικό στον ιδιώτη να μελετά για τον προσδιορισμό της γραμμής πλημμύρας στα ρέματα πλησίον της ιδιοκτησίας του. Από τη μελέτη που εκπονείται σήμερα για τον ποταμό Παντέλη στα Λιβάδια Σητείας στα πλαίσια την μελέτης για το τοπικό ρυμοτομικό σχέδιο του Γηροκομείου Σητείας βρέθηκε ότι η γραμμή πλημύρας επηρεάζει εκατοντάδες ιδιοκτησίες και οι ιδιοκτήτες δεν το γνωρίζουν!

Δεν είναι σαφή τα όρια των εθνικών, επαρχιακών και δημοτικών οδών. Σε οδούς που έγιναν απαλλοτριώσεις για την κατασκευή ή βελτίωσή τους συχνά δεν είναι δυνατό να ταιριάξουν τα όρια των απαλλοτριώσεων στο έδαφος, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις ο δρόμος βγαίνει έξω από τα όρια της απαλλοτρίωσης που έχουν καθοριστεί. Επίσης υπάρχουν επαρχιακοί ή ακόμη και εθνικοί οδοί στους οποίους δεν υπάρχει καν αποτύπωση. Σε οδούς που αναγνωρίστηκαν ως κυριότεροι αγροτικοί και έγιναν δημοτικοί απλά υπάρχει η θέση τους στο χάρτη και σπάνια βρίσκεις αποτύπωση, συνεπώς το κράτος, η περιφέρεια ή ο δήμος δε γνωρίζει τα όρια της ιδιοκτησίας του ούτε ο ιδιοκτήτης το όριο του οικοπέδου του με ακρίβεια, γεγονός που μπορεί να απομειώσει την επιφάνεια του γεωτεμαχίου κάτω από την κατά κανόνα αρτιότητα χωρίς να το γνωρίζει ο ιδιοκτήτης.

Δεν έχουν καθοριστεί όλες οι αρχαιολογικές ζώνες. Σε πολλές περιπτώσεις αν και έχουν εντοπιστεί αρχαιότητες δεν έχουν καθοριστεί ζώνες ελέγχου και περιορισμού της δόμησης ούτε όροι για τον έλεγχο με αποτέλεσμα να είναι στην κρίση της εφορείας αρχαιοτήτων να επιβάλλει όρους δόμησης, δηλαδή στην κρίση  των υπαλλήλων και μόνο. Συνήθως η τελική έγκριση της εφορίας αρχαιοτήτων στο Λασίθι έρχεται με καθυστέρηση πολλών μηνών και σε αρκετές περιπτώσεις η καθυστέρηση αυτή θα αποβεί μοιραία στο χρονικό προγραμματισμό για την έκδοση των οικοδομικών αδειών.

Δεν είναι σαφής η πολεοδομική νομοθεσία. Ο ΝΟΚ έχει γραφτεί με πολλές ασάφειες με αποτέλεσμα τη διαφορετική ερμηνεία από υπηρεσία σε υπηρεσία και την αποστολή έγγραφων ερωτημάτων στην αποκεντρωμένη διοίκηση για γνωμοδότηση επί της νομοθεσίας, πράγμα χρονοβόρο.

Η κατάργηση των παρεκκλίσεων τελικά δεν θα οδηγήσει στον περιορισμό της δόμησης. Οι ανάγκη για νέα κατοικία υπάρχει σε όλες τις αναπτυγμένες κοινωνίες. Στις μεταβατικές διατάξεις του νόμου αναφέρεται το διάστημα των 2 ετών για να μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια στο άρτιο κατά παρέκκλιση πριν χάσει την οικοδομησιμότητά του. Ο ιδιοκτήτης θα προσπαθήσει να «σώσει την ιδιοκτησία του». Θα εκδώσει οικοδομική άδεια για ανέγερση νέας κατοικίας άρα θα υπάρξει υπερβολική ζήτηση για οικοδομικές άδειες, οι οποίες άδειες θα οδηγήσουν σε πλήθος άσχημων οικοδομικών σκελετών σε όλη την επικράτεια που θα μείνουν –αρκετοί- χωρίς να αποπερατωθούν. Προστατεύουμε έτσι το περιβάλλον; Προφανώς όχι. Τα γεωτεμάχια που θα απομείνουν για δόμηση θα είναι ελάχιστα. Η σημερινή κατάσταση όπως την περιέγραψα και ισχύει δεν αφήνει πολλά περιθώρια για να χτίσεις μια νέα οικοδομή, αφού η συντριπτική πλειοψηφία των οικοδομήσιμων γεωτεμαχίων εκτός σχεδίου δεν θα μπορεί να χτιστεί. Αυτό σε συνδυασμό με όλα τα προβλήματα που αναφέρθηκαν σχετικά με τα εντός σχεδίου και εντός οικισμού οικόπεδα και για όσο καιρό δεν ολοκληρώνεται ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας θα υπάρξει μεγάλη αύξηση στις αξίες της λιγοστής οικοδομήσιμης γης και στην έξαρση της αυθαίρετης δόμησης. Η οικονομική ζημιά που θα δημιουργηθεί θα πλήξει ολόκληρη την κοινωνία. Εκτός τη χαμένη αξία της γης θα δημιουργηθεί ανυπολόγιστη οικονομική ζημιά στον κλάδο των κατασκευών και σε όλα του τα επαγγέλματα, αφού θα χαθεί το Real Estate με αγοραστές εξοχικών ή παραθαλάσσιων παραθεριστικών κατοικιών.

Ελπίζω λοιπόν αυτό το νομοσχέδιο να μη γίνει νόμος του κράτους κατά τα άρθρα που προαναφέρθηκαν ή τουλάχιστο να ανασταλεί η κατάργηση των παρεκκλίσεων έως ότου ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός, ο καθορισμός των διοικητικών γραμμών, η συλλογή των υποβάθρων, των απαλλοτριώσεων της χώρας, μέχρι να υπάρξει ένας νέος πολεοδομικός νόμος που να είναι πιο σαφής, μέχρι το χωροταξικό να καταλήξει στις χρήσεις γης. Γιατί μετά από τόσα χρόνια οικονομικής κρίσης δε γίνεται ξαφνικά να απαξιώνεται η ακίνητη περιουσία όλων. Είναι άδικο. Είναι κακό.

Μανόλης Νικολαΐδης

Πολιτικός Μηχανικός ΔΠΘ

B2Green
By B2Green.gr 13:03, 10/09/2020

Δημοφιλέστερα άρθρα