Τα διατηρητέα κτίρια και μνημεία αποτελούν σημαντικό κομμάτι της πολιτιστικής μας κληρονομιάς και οφείλουμε να τα προστατεύουμε. Ταυτόχρονα όμως είναι και ένα μεγάλο «βάρος» για τους ιδιοκτήτες, αφού δεσμεύεται η περιουσία τους για χρόνια, ενώ η συντήρησή τους και η αποκατάστασή τους μερικές φορές αποτιμάται 2 με 3 φορές περισσότερο από την κατασκευή μιας συνήθους οικοδομής.

Εδώ και τουλάχιστον τρεις δεκαετίες συζητείται η θέσπιση κινήτρων, για εργασίες αποκατάστασης, αναπαλαίωσης, αναστήλωσης και συντήρησης, προκειμένου οι ιδιοκτήτες να μην υποβάλλονται σε δυσβάστακτη οικονομική δαπάνη.

Στην Ελλάδα τα διατηρητέα χωρίζονται σε δύο μεγάλες κατηγορίες ανάλογα με τον φορέα κήρυξης και προστασίας τους. Η πρώτη κατηγορία αφορά όσα ακίνητα υπάγονται αποκλειστικά στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Πολιτισμού και η δεύτερη όσα υπάγονται στην αρμοδιότητα του Υπουργείου Περιβάλλοντος.

Αξίζει να σημειωθεί πως σε πολλές περιπτώσεις υπάρχει παράλληλος χαρακτηρισμός και από τα δύο αρμόδια Υπουργεία, κάτι που συνήθως αποφεύγεται.

Σε περίπτωση πάντως αγοράς ενός διατηρητέου ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να ελέγχει πρωτίστως σε ποιον φορέα υπάγεται η προστασία του κτιρίου και κατά συνέπεια το θεσμικό πλαίσιο και τους περιορισμούς που ενδέχεται να προκύψουν. Σε αυτή την κατεύθυνση έχουν δημιουργηθεί τόσο από το Υπουργείο Περιβάλλοντος (estia.minenv.gr) όσο και από το Υπουργείο Πολιτισμού (listedmonuments.culture.gr) βάσεις δεδομένων για την αναλυτική αναζήτηση ήδη χαρακτηρισμένων κτιρίων ως διατηρητέων.

• Τι ισχύει με τα διατηρητέα του Υπουργείου Πολιτισμού;

Τα διατηρητέα – νεότερα μνημεία αφορούν τα περισσότερα αστικά ακίνητα μετά από το 1830, για τα οποία εκδίδεται απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού, ύστερα από εισήγηση της Υπηρεσίας και γνώμη του Συμβουλίου. Σύμφωνα με τη νομοθεσία υπάρχουν μια σειρά από υποχρεώσεις και δικαιώματα, των κυρίων, νομέων ή κατόχων διατηρητέων ακίνητων

• Ποια είναι τα δικαιώματα και ποιοι οι περιορισμοί που έχει το ακίνητο;

1. Απαγορεύεται οποιαδήποτε επέμβαση χωρίς την έγκριση του αρμόδιου υπουργείου που το κήρυξε διατηρητέο.
2. Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να το συντηρεί και να το επισκευάζει. Διαφορετικά, τις απαραίτητες εργασίες μπορούν να κάνουν οι αρμόδιες υπηρεσίες και να του καταλογίσουν τη δαπάνη.
3. Υπάρχει δυνατότητα ειδικής ρύθμισης για προσθήκες μόνο για το υπόλοιπο του συντελεστή δόμησης, με απόφαση του Υπουργείου Περιβάλλοντος.
4. Υπάρχει, θεωρητικά τουλάχιστον, η δυνατότητα της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, αλλά όμως δεν μπορεί να υλοποιηθεί διότι δεν έχουν καθοριστεί ακόμα περιοχές υποδοχής συντελεστή και το θέμα είναι σε εκκρεμότητα.
5. Οι μελέτες των επισκευών εγκρίνονται από επιτροπή και αν προκύψουν αλλαγές κατά τη διάρκεια της επισκευής πρέπει να υποβληθούν και πάλι για έγκριση.
6. Υπάρχει δυνατότητα υπαγωγής στον αναπτυξιακό νόμο διατηρητέων ή κτιρίων που βρίσκονται σε παραδοσιακούς οικισμούς, και τα οποία διασκευάζονται σε ξενώνες, ξενοδοχειακές επιχειρήσεις, εργαστήρια παραγωγής παραδοσιακών προϊόντων ή χειροτεχνημάτων.
7. Διατηρητέα κτίρια ή κτίρια που βρίσκονται σε παραδοσιακούς οικισμούς και τα οποία έχουν κατεδαφιστεί από γεγονότα που οφείλονται σε ανωτέρα βία (π.χ. σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα κλπ) ή κρίνονται κατεδαφιστέα με πρωτόκολλα επικινδύνως ετοιμόρροπου οικοδομής, επανακατασκευάζονται.
8. Τα διατηρητέα μπορούν να εξαιρεθούν, εν όλω ή εν μέρει, από την εφαρμογή του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ), έπειτα από απόφαση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, με σκοπό τη διατήρηση του χαρακτήρα, της μορφολογίας και της ιστορικής σημασίας τους.
9. Επιτρέπεται η εγκατάσταση παθητικών και ενεργητικών ηλιακών συστημάτων και κλιματιστικών ύστερα από έγκριση του Αρχιτεκτονικού Συμβουλίου ή του αρμόδιου φορέα.
10. Επιτρέπεται η εγκατάσταση ανελκυστήρα στο εσωτερικό του κελύφους.

Θέλω επικοινωνία με σύμβουλο-μηχανικό

• Τι ισχύει με τα διατηρητέα του Υπουργείου Περιβάλλοντος;

Για τα κτίρια που έχουν κριθεί διατηρητέα από το Υπουργείο Περιβάλλοντος, απαιτείται για κάθε επέμβαση σ’ αυτά η κατάθεση όλων των απαραίτητων μελετών. Στη συνέχεια μετά από έλεγχο της Πολεοδομία και αφού εξασφαλιστεί η σχετική γνωμάτευση του Αρχιτεκτονικού Συμβουλίου υποβάλλεται ο φάκελος στο αρμόδιο Υπουργείο μαζί με το σχετικό πρακτικό του Αρχιτεκτονικού Συμβουλίου.

Ο φάκελος περιέχει τα παρακάτω στοιχεία:

1. Φωτογραφική και Αρχιτεκτονική Αποτύπωση της υπάρχουσας κατάστασης του κτιρίου
2. Τεχνική περιγραφή της υπάρχουσας κατάστασης και των αρχιτεκτονικών, μορφολογικών, αισθητικών κ.ά. στοιχείων, που αξίζει να προσεχθούν ιδιαίτερα.
3. Πρόταση επισκευής, αποκατάστασης ή ι διαρρύθμισης. Η πρόταση περιλαμβάνει απαραίτητα:
     1) Αιτιολογική έκθεση των επεμβάσεων πάνω στο κτίριο.
     2) Τεχνική Έκθεση, όπου γίνεται λεπτομερής περιγραφή των επισκευών της πρότασης.
     3) Σχέδια της πρότασης επισκευής και αποκατάστασης.
     4) Χρωματικές προτάσεις των όψεων.

• Το κτίριο είναι ετοιμόρροπο. Έπεσε η σκεπή του, αλλά το έκριναν διατηρητέο. Τι κάνω;

Σύμφωνα με τη νομοθεσία εάν το κτίριο είναι χαρακτηρισμένο ως διατηρητέο και κρίνεται από την αρμόδια επιτροπή επικινδύνως ετοιμόρροπο εν όλω ή εν μέρει τότε δίνεται άδεια για την εκτέλεση κάποιον εργασιών προκειμένου να αντιμετωπιστεί το θέμα της ετοιμορροπίας με μία σειρά μέτρων που καλύπτουν ένα πλήρες φάσμα που αρχίζει από τις επισκευές, αποκατάσταση, κατεδάφιση ή καθαίρεση επικινδύνων μερών ή τμημάτων και επισκευή έως την πλήρη ανακατασκευή. Προσοχή! όμως δεν επιτρέπεται η κατεδάφιση του διατηρητέου και σε καμία περίπτωση δεν αποχαρακτηρίζεται.

• Αν κατεδαφίσω το κτίριο χωρίς να με πάρει κάποιος είδηση;

Αυτή η ενέργεια είναι πολύ παρακινδυνευμένη, γιατί οι αυθαίρετες κατεδαφίσεις συνεπάγονται την επιβολή διοικητικών ποινών.

• Νομιμοποιούνται τα αυθαίρετα σε διατηρητέο κτίριο;

Επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων σε διατηρητέα κτίρια, εφ όσον όμως η προσθήκη καθ’ ύψος ή κατ’ επέκταση δεν υπερβαίνει το 10% της συνολικής δόμησης του κτιρίου, καθώς και αυθαιρέτων μεμονωμένων κτισμάτων εντός του ακινήτου στο οποίο υφίσταται διατηρητέο κτίριο. Σε αυτή την περίπτωση απαιτείται και η θετική γνωμοδότηση του Περιφερειακού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

• Τι ισχύει με τη χορήγηση άδειας δόμησης σε ρυμοτομούμενα διατηρητέα;

Πρόσφατα το Υπουργείο Περιβάλλοντος με εγκύκλιο του, ενημέρωσε τα Πολεοδομικά Γραφεία της χώρας, ότι επιτρέπεται η έκδοση άδειας δόμησης με σκοπό την αναστήλωση, ανακατασκευή, αποκατάσταση και συντήρηση διατηρητέου κτίσματος ακόμα κι αν ρυμοτομείται ή εμπίπτει (εξ’ ολοκλήρου ή τμηματικώς) σε μη οικοδομήσιμη ζώνη (όπως ζώνη παραλίας, παραρεμάτια περιοχή, δασική έκταση), αλλά όμως δεν έχουν καταβληθεί οι αποζημιώσεις.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, Τοπογράφου - Πολεοδόμου Μηχανικού
baklatsi@yahoo.gr

taxydromos.gr

Θέλω επικοινωνία με σύμβουλο-μηχανικό